Na China, quantas casas uma pessoa pode comprar? Entenda a propriedade dos imóveis

É possível ser dono de um apartamento na China, embora o terreno urbano pertença ao Estado. Os limites de compra variam conforme a cidade, o registro de residência e a localização do imóvel — e 2026 trouxe mudanças em Xangai e Pequim.

China por Dentro | Moradia • Atualizado em 13 de novembro de 2026

Uma dúvida comum sobre a China reúne duas perguntas diferentes: é possível ter uma casa própria em um país onde o solo urbano pertence ao Estado? E quantas propriedades uma pessoa pode comprar? A resposta é que existe propriedade privada de apartamentos e casas, mas o direito sobre a construção não se confunde com a titularidade do terreno. Além disso, não existe um limite nacional único de imóveis por pessoa: as regras mudam de uma cidade para outra e podem considerar a família, o registro de residência e a localização da propriedade.

A casa pode ser sua, mas o terreno urbano é do Estado

A Constituição chinesa determina que os terrenos urbanos pertencem ao Estado. No meio rural, em regra, a terra pertence a coletividades. Isso não impede a propriedade particular das construções: o Código Civil reconhece os direitos do proprietário de possuir, utilizar, obter benefícios e dispor legalmente de um imóvel — inclusive vendê-lo ou transmiti-lo por sucessão, conforme as regras aplicáveis.

Na compra de um apartamento urbano, o adquirente normalmente recebe a propriedade da unidade e o direito de uso do terreno associado a ela. Para uso residencial, o prazo máximo usual da concessão original é de 70 anos. Isso não significa que uma pessoa que compre um apartamento usado ganhe um novo prazo de 70 anos: é necessário observar o período do direito fundiário ligado ao empreendimento.

O que acontece quando acabam os 70 anos?

O artigo 359 do Código Civil chinês estabelece que o direito de uso do terreno para construção residencial é automaticamente renovado quando termina o prazo. A legislação remete a leis e regulamentos a disciplina de eventuais valores de renovação, reduções ou isenções. Portanto, é incorreto afirmar que o apartamento será automaticamente confiscado ao completar 70 anos. Também não seria correto prometer uma renovação inteiramente gratuita em qualquer situação.

Quantos imóveis uma pessoa pode comprar?

É nesse ponto que a realidade chinesa se torna muito diferente de uma regra nacional uniforme. Várias cidades adotaram, flexibilizaram ou removeram limites de compra nos últimos anos. As políticas também distinguem, em certos casos, o hukou — registro domiciliar chinês —, o tempo de contribuição previdenciária ou tributária e a região da cidade.

Xangai: limites diferentes dentro e fora do anel externo

Segundo as regras anunciadas pelo governo municipal em fevereiro de 2026, famílias e adultos solteiros sem hukou de Xangai que comprovem pelo menos um ano contínuo de contribuição à seguridade social ou ao imposto de renda local podem comprar imóveis sem limite de quantidade fora do anel viário externo, mas ficam limitados a uma unidade dentro dele. Com três anos ou mais dessas contribuições, o limite dentro do anel passa a duas unidades. Outra possibilidade: titulares de uma permissão de residência de Xangai por pelo menos cinco anos podem comprar uma unidade no município sem comprovar aqueles recolhimentos. São hipóteses específicas e não devem ser somadas automaticamente.

As regras para famílias registradas em Xangai seguem critérios próprios. A flexibilização anunciada em 2025 também retirou o limite de quantidade de imóveis fora do anel externo para compradores elegíveis. Em agosto de 2026, a cidade ainda reduziu a entrada mínima de financiamento comercial para a segunda moradia fora do anel externo.

Pequim: o quinto anel também faz diferença

Em agosto de 2026, Pequim reduziu para um ano o período de contribuição previdenciária ou de imposto de renda exigido das famílias sem hukou local para comprar residência dentro do quinto anel viário. A cidade mantém uma estrutura de regras que diferencia localização, condição do comprador e quantidade de imóveis. Para famílias com registro local, as orientações oficiais permitem, em geral, até duas unidades dentro do quinto anel, com regras mais flexíveis fora dele; existem exceções, inclusive para determinadas famílias com filhos.

Guangzhou: um exemplo de retirada dos limites

Guangzhou anunciou em setembro de 2024 a eliminação das restrições locais de quantidade para aquisição de moradias por famílias. A medida mostra por que não se pode afirmar que todo cidadão chinês só tem direito a uma ou duas casas. A possibilidade concreta de compra continua sujeita à legislação e às exigências aplicáveis ao comprador e ao imóvel.

E um brasileiro pode comprar uma casa na China?

Em determinadas condições, sim — mas não basta visitar o país como turista. O portal oficial de Xangai informa que estrangeiros com residência permanente chinesa ou que trabalhem na cidade há pelo menos um ano podem estar aptos a comprar uma unidade residencial. Para compradores estrangeiros sem residência permanente, a orientação inclui contrato de trabalho, visto adequado, comprovação de contribuições ou imposto de renda e ausência de outro imóvel na China. Em Xangai, o imóvel adquirido nessas condições deve servir à própria moradia: não é permitido comprá-lo para alugar ou explorar comercialmente.

Pequim também admite, sob suas regras, a compra de uma moradia para uso próprio por determinados estrangeiros que trabalham na China, mediante verificação de elegibilidade. Como as normas e procedimentos locais podem diferir, uma intenção real de compra exige consultar o órgão imobiliário da cidade antes de assinar contratos ou transferir recursos.

Como é o processo de compra?

Verificar elegibilidade: confirmar as regras da cidade, o hukou, o histórico de contribuições ou a condição migratória do interessado.
Escolher e examinar o imóvel: conferir a documentação do vendedor ou incorporador, os registros da propriedade, o uso permitido e o prazo remanescente do direito de uso do terreno.
Formalizar o contrato: a transação pode envolver assinatura e registro eletrônico do contrato, inclusive etapas específicas quando há estrangeiros.
Organizar o pagamento: avaliar financiamento bancário, recursos próprios, entrada e eventual uso do fundo habitacional contributivo (housing provident fund).
Pagar tributos e registrar a transferência: a aquisição deve ser formalizada no sistema de registro de imóveis, que emite a documentação correspondente de propriedade e direitos imobiliários.

Nas operações com imóvel novo ainda em construção, é importante examinar a situação do projeto e os mecanismos de proteção dos pagamentos. A orientação oficial de Pequim, por exemplo, exige que recursos de pré-venda sejam destinados a contas supervisionadas, de acordo com os procedimentos aplicáveis.

Financiamento: é preciso pagar tudo à vista?

Não. Há financiamento imobiliário e um sistema de fundo habitacional contributivo, alimentado conforme regras locais por empregadores e trabalhadores elegíveis. Desde setembro de 2024, a orientação nacional para hipotecas comerciais fixa um piso de entrada de 15%, sujeito a parâmetros locais e à análise do banco. Esse número não é uma garantia de que qualquer comprador terá financiamento de 85%.

Xangai, por exemplo, manteve em agosto de 2026 entrada mínima de 25% para a compra financiada de uma segunda moradia dentro do anel externo, enquanto reduziu para 15% a entrada mínima dessa segunda moradia fora do anel. O crédito depende ainda da capacidade de pagamento e dos critérios da instituição financeira.

China × Brasil: onde está a principal diferença?

Propriedade do solo: no Brasil, a propriedade privada do terreno urbano é possível; na China, o solo urbano pertence ao Estado, com direitos de uso transferíveis nos termos legais.
Propriedade da residência: os dois países reconhecem direitos privados sobre imóveis, mas a estrutura jurídica chinesa separa de modo mais explícito a construção e o uso do terreno.
Quantidade de imóveis: no Brasil não há um teto geral nacional de imóveis urbanos que uma pessoa física possa possuir; na China, municípios podem adotar limites de compra para determinadas categorias.
Registro: nos dois países, a formalização registral é decisiva para a segurança jurídica da aquisição, embora os procedimentos sejam distintos.
Financiamento: ambos têm crédito imobiliário, mas a China combina hipotecas bancárias com um sistema específico de poupança contributiva para habitação.

Três mitos sobre a casa própria na China

“Ninguém pode ser dono de uma casa.” Falso: existe propriedade privada legalmente protegida sobre residências.

“Depois de 70 anos o governo fica automaticamente com o apartamento.” Falso: o Código Civil prevê renovação automática do direito de uso residencial, embora a disciplina dos custos dependa das normas aplicáveis.

“Cada chinês só pode comprar uma casa.” Falso: não há limite nacional único. As regras dependem da cidade, da região e da situação do comprador.

O que essa comparação revela?

Mais do que a pergunta “a China tem propriedade privada?”, o ponto central é entender como o país articula propriedade da habitação, gestão pública da terra e políticas locais de acesso ao mercado imobiliário. A flexibilização ocorrida em várias cidades entre 2024 e 2026 também mostra que esses limites são instrumentos de política habitacional e econômica, e não características permanentes e idênticas em todo o território.

Esta reportagem é informativa e reflete as fontes consultadas até 13 de novembro de 2026. Não substitui análise jurídica, tributária ou migratória para uma compra concreta.

Fontes oficiais e documentos consultados

Imagem sugerida para capa: edifícios residenciais de Xangai, foto ilustrativa disponível no Unsplash sob sua licença gratuita.